203K FHA Vs. Конвенционална ипотека за реабилитация

На някои жилищни пазари достъпните жилища се предлагат на висока цена. В замяна на жилище на ниска цена купувачът трябва да инвестира допълнително време и пари в рехабилитация на пренебрегвания, изоставен или вандализиран имот, само за да го приведе в норма. Собствениците на жилища може също да се наложи да извършат обширни, разсрочени дейности по поддръжка или ремонт, причинени от пожар или природни бедствия в домовете им, които лесно могат да добавят до десетки хиляди долари. Федералната жилищна администрация и конвенционалните кредитори предлагат ипотеки за саниране, за да финансират разходите за обновяване.

Видове

Конвенционалните кредитори предлагат по-голямо разнообразие от FHA, която предлага само програмата 203k. Неправителствените заеми за рехабилитация включват кредити за строителство - краткосрочно финансиране, дължимо след приключване на работата - и програми за постоянно финансиране от строителството, при които строителният заем се преобразува в обикновен ипотечен заем, като например HomeStyle Renovation на Fannie Mae заем.

Заемът на FHA от 203 хиляди за рехабилитация е подобен на постоянното строителство. Той комбинира парите, необходими за закупуване или рефинансиране на дома - плюс средствата за извършване на ремонти - в един заем, дължим до 30 години след приключване на работата.

Конвенционалните заеми за рехабилитация обикновено финансират заети от собственици имоти с едно жилище до няколко жилища, както и втори жилища и инвестиционни имоти. Те финансират рехабилитацията на одобрени (Fannie Mae-гарантирана) етажна собственост, кооперативно жилищно строителство и планирани имоти (PUD).

FHA финансира само жилища, обитавани от собственици, които имат от 1 до 4 жилища, етажната собственост в проекти, одобрени от FHA и някои имоти със смесена употреба, които имат жилищно и търговско зониране.

,

Характеристика

Заемите от FHA 203k изискват 3,5 процента авансово плащане или 3,5 процента собствен капитал след подобрения въз основа на новата стойност. Заемът се изплаща през целия срок на заема, обикновено 30 години.

Конвенционалното финансиране обикновено изисква по-висок кредитен рейтинг и авансово плащане. В рефинансиращите транзакции домът изисква достатъчен капитал, за да направи подобренията. Домът трябва да има собствен капитал след приключване на ремонта въз основа на новата оценена стойност. Заемите за рехабилитация на Fannie Mae се изплащат за срок от 15 или 30 години. Кредит за строителство се дължи след приключване на работата. Собствениците на жилища могат да рефинансират жилището и да осребрят новата стойност, за да изплатят заемодателя.

Оценките се извършват преди кредиторът да одобри заема и след приключване на работата.

размер

Минималните и максимални суми на заема за конвенционални заеми за рехабилитация зависят от заемодателя и съответстващия лимит на заема.

При заем от 203 хиляди „разходите за санирането трябва да бъдат най-малко 5000 долара, но общата стойност на имота все още трябва да попадне в рамките на FHA ипотечния лимит за района“, казва Департаментът за жилищно строителство и градско развитие, който определя заема от FHA капачки всяка година. Ограниченията на кредитите са по-малко в районите, където цените на жилищата са ниски и умерени, и по-високи в районите с високи цени.

Заемната стойност (LTV) е сумата на заема, изразена като процент от прогнозната стойност на жилището след санирането. Максималният LTV на FHA е 97,75 процента. Конвенционалните заеми изискват между 95 и 80 процента LTV, в зависимост от вида на имота и кредитната квалификация на кредитополучателя.

Ползи

Основното привличане на програмите, застраховани от FHA, са сравнително гъвкавите стандарти за кредитна квалификация, ниското първоначално плащане и допълнителната финансова защита за кредитополучателя и кредитора. FHA може да възстанови заемодателя с еднократно частично плащане на иска, ако кредитополучателят е просрочил плащанията, но е в състояние да започне изплащане. FHA също плаща на заемодателя за загуби, ако собственикът на жилището не извърши плащания и приключи с възбрана.

Предимството на конвенционалния заем за постоянен строеж като Fannie Mae е, че кредитополучателят има само един процес на кандидатстване и едно затваряне. Можете да си купите жилище и да го ремонтирате, без да се налага да вземате по-скъпа втора ипотека, като например заем от собствен капитал или кредит Той може да се използва и като инструмент за рефинансиране на съществуваща ипотека, което позволява на собствениците на жилища да вземат средства за обновяване на кредитополучателите, без да се налага да ги изплащат скоро след строителството.

Конвенционалните кредити за строителство са от полза за инвеститорите и тези, които се нуждаят само от средствата временно. Инвеститорите, които „обръщат“ имоти за печалба в рамките на 90 дни след закупуването им, са добри кандидати за такива кредити.

Идентификация

Конвенционалните заеми за рехабилитация позволяват на кредитополучателите да направят значителни обновявания от горе. Строителните заеми позволяват на кредитополучателите да събарят и изграждат съвсем нова структура.

FHA ограничава работата до имоти, които са на възраст поне една година, т.е. няма ново строителство. Домовете, които са били или ще бъдат съборени по време на обновяването, са допустими, но основата трябва да остане непокътната. Подобренията могат да варират от незначителни - като извършване на енергийно ефективни подобрения - до значителни, като например структурна реконструкция и преобразуване в собственост с една до четири жилища.